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2026.7.3
【コラム】知っておきたい！不動産登記の新ルール｜相続登記・住所変更登記の義務化と土地家屋調査士の役割
⚠ 過去の相続分も対象！ 相続登記は2027年3月31日、住所変更登記は2028年3月31日が期限です
不動産登記 ／ 法改正 ／ 相続 ／ 土地家屋調査士
知っておきたい！不動産登記の新ルール
相続登記・住所変更登記の義務化と土地家屋調査士の役割
2024年・2026年と相次いで施行された登記の義務化。「知らなかった」では済まない重要な改正内容と、土地家屋調査士がどのようにサポートできるかを解説します。
2024年4月の相続登記義務化、2026年4月の住所・氏名変更登記の義務化が相次いで施行されたことをきっかけに、「親から相続した不動産の名義変更がまだ済んでいない」「引越し後も登記簿の住所を更新していなかった」といったケースへの対応が急務となっています。
不動産登記の新ルールとは、相続や住所変更があった際に一定期間内に登記申請を行うことを法律で義務づけた制度です。違反した場合は過料の対象となります。また、これらの手続きを進める中で「未登記建物の発覚」「境界不明の土地」といった問題が浮かび上がるケースも増えており、そこで力を発揮するのが土地家屋調査士の専門知識です。まずはお気軽に山本事務所へご相談ください。
📋 この記事でわかること
- 相続登記の義務化（2024年4月〜）の概要と期限
- 住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月〜）の概要と期限
- 相続手続きの中で土地家屋調査士が必要になる3つの場面（概要）
- 土地家屋調査士と司法書士の連携フロー
- 今すぐ確認すべき4つのチェックポイント
NEW RULES
1. 相続登記・住所変更登記の義務化｜何がどう変わったのか
2つの義務化の概要を確認しておきましょう。いずれも「過去の相続・引越しにもさかのぼって適用される」という点が特に重要です。
2024年（令和6年）4月1日 施行
相続登記の義務化
義務の内容相続を知った日から3年以内に相続登記を申請する
過去分の扱い施行前の相続も対象2027年3月31日まで
違反した場合10万円以下の過料
負担軽減策相続人申告登記簡易手続き
2026年（令和8年）4月1日 施行
住所・氏名変更登記の義務化
義務の内容住所・氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請する
過去分の扱い施行前の変更も対象2028年3月31日まで
違反した場合5万円以下の過料
負担軽減策スマート変更登記職権による自動更新
⚠ 「相続人申告登記」を活用すれば遺産分割前でも申請義務を果たせます
遺産分割の協議が長引く場合でも、相続人の一人が自分の名前を法務局に申告するだけで一時的に申請義務を果たすことができます。その後、分割が決まったタイミングで正式な相続登記（司法書士業務）へ進めます。
💡 「スマート変更登記」で今後の引越しが自動更新に
事前にマイナンバーなどの検索用情報を法務局に登録しておくことで、今後の引越しの際に変更登記を自ら申請しなくても、登記官が職権で住所変更登記を行う仕組みです。一度登録しておくと、以後の手間が大幅に省けます。
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土地家屋調査士として、表示登記・境界確定の最初の相談窓口になります。相談無料。SUPPORT
2. 相続手続きで土地家屋調査士が必要になる3つの場面
土地家屋調査士は、「表示に関する登記」の専門家です。相続手続きの中で次のような問題が発覚した際に、真っ先に相談すべき専門家です。
1
相続財産に未登記の建物があった場合
古い建物、増築した離れ・車庫・物置などは登記されていないケースが多くあります。未登記のままでは、相続登記（権利登記）の前提となる表題登記がないため、相続手続きが進みません。
🔧 土地家屋調査士にできること
現地調査・測量を行い「建物表題登記」を申請します。表題登記が完了してから、司法書士による相続登記へと進みます。未登記建物のリスクや手順の詳細は、「未登記建物とは？放置する5つのリスクと表題登記の進め方」をご覧ください。
2
相続した土地の境界が不明確な場合
長年放置されていた土地や古い測量図しかない土地では、隣地との境界が不明確なことがあります。境界が曖昧なままでは売却も活用も難しく、隣地とのトラブルの原因にもなります。
🔧 土地家屋調査士にできること
隣地所有者との立会いのもとで境界を確定し、境界標を設置する「境界確定測量」を行います。紛争に発展した場合は「筆界特定申請」や「ADR（裁判外紛争解決手続）」への対応も可能です。各場面でのサポート内容の詳細は、「相続した土地・建物、大丈夫ですか？」をご覧ください。
3
相続人間で土地を分けて取得する場合
相続人が複数いる場合、一筆の土地を複数に分ける「土地分筆登記」が必要になることがあります。分筆には境界確定と正確な測量が不可欠です。
🔧 土地家屋調査士にできること
境界確定・測量を行い分筆登記を申請します。分筆完了後、各相続人への名義変更（司法書士業務）に移ります。「どう分ければよいか」という相談段階からお気軽にどうぞ。必要に応じて司法書士へもお繋ぎできます。
FLOW
3. 土地家屋調査士と司法書士の連携フロー
相続手続きは、土地家屋調査士と司法書士がそれぞれの専門領域を担いながら連携して進みます。特に未登記建物がある場合は、土地家屋調査士の手続きが先行します。
土地家屋調査士
① 建物表題登記
未登記建物の現地調査・測量・図面作成・法務局申請
→
司法書士
② 所有権保存登記
建物の最初の所有者として権利を登記
→
司法書士
③ 相続登記（名義変更）
相続人への所有権移転登記
💡 「まず誰に相談すればよいかわからない」場合も土地家屋調査士へ
相続した不動産に未登記建物・境界不明・分筆の必要など複数の問題が重なっている場合でも、まずは土地家屋調査士にご相談ください。状況を整理し、必要に応じて司法書士へもお繋ぎできます。
CHECKLIST
4. 今すぐ確認すべき4つのチェックポイント
以下のいずれかに当てはまる方は、早めの確認と対応をおすすめします。
✓
亡くなった方の不動産が相続登記されていない
→ すぐに手続きを！何年前の相続でも対象です。2027年3月31日が期限のケースもあります。未登記建物が含まれていないかも合わせて確認しましょう。
✓
引越しや結婚後、住所・氏名の変更登記をしていない
→ 2028年3月31日までに対応を。「スマート変更登記」に事前登録しておくと、今後の引越しのたびに自動更新されます。
✓
相続財産に未登記の建物がある
→ 土地家屋調査士へご相談を。表題登記がなければ相続登記（名義変更）が進められません。固定資産税通知書の「家屋番号」欄が空欄なら未登記の可能性があります。詳しくは「未登記建物とは？」をご覧ください。
✓
相続した土地の境界が不明確・境界標がない
→ 測量・境界確認が必要です。境界が曖昧なままでは売却も国庫帰属申請もできません。早めに土地家屋調査士に現地確認を依頼することをおすすめします。
「まず何をすればよいかわからない」という段階からご相談ください
相続した不動産の表示登記・境界確定・測量に関するご相談はお気軽にどうぞ。必要に応じて司法書士へもお繋ぎできます。
📍 土地家屋調査士 山本事務所（福岡県筑紫野市）｜福岡県内・全国対応
受付時間：平日 9:00〜17:00 ／ 相談無料
