QUESTION

よくあるご質問

土地家屋調査士はどんな法律で定められ、どのような仕事をする職業ですか。

土地家屋調査士は、土地家屋調査士法により創設された国家資格です。

国民の重要な財産である不動産について、土地の境界の確認や面積の測量、建物の種類の調査や面積の算定、取り壊された事実の確認等を行います。現地の状況を確認後、管轄する法務局へご本人を代理して登記を申請することが土地家屋調査士の仕事です。

筆界特定申請の代理や、ADR手続代理認定土地家屋調査士に限られますが、境界紛争に限り調停申立の代理をすることも土地家屋調査士の仕事の一つです。

土地家屋調査士と測量士の職務内容にはどのような違いがあるのでしょうか。

「土地家屋調査士」と「測量士」とは、いずれも国家資格です。

「土地家屋調査士」は、法務大臣が実施する土地家屋調査士試験に合格した者です。
第三者の依頼を受けて、不動産について必要な調査・測量を行ない、登記申請の手続を代理することを主な職務としています。登記申請のための不動産の調査・測量・図面の作成も土地家屋調査士の業務となります。

「測量士」は、測量士法に定められた資格を有するか、国土地理院の長が実施する測量士試験に合格した者を指します。職務内容は、主として国や公共団体等の行う基本測量や公共測量を請け負います。

広い宅地の一部を畑として利用していますが、畑の部分を地目変更することができるでしょうか。

「不動産登記法」では、一筆の土地ごとに地目が定められていて、一筆の土地に複数の地目を定めることはできません。

土地の地目は全体の利用状況を確認してから判断しますので、全体が農地に変わったと判断できれば地目変更は可能です。
宅地の一部、畑部分のみを農地に変更するのであれば、畑部分を分筆したうえで地目を変更することになります。

農地法の許可を受けて家を新築しましたが、地目変更登記は必要ですか。

農地転用の許可は、農地を農地以外に利用することが許可されただけで、登記の地目は変更されません。
「土地地目変更登記」を申請しない限り地目は農地のままです。

農地のままだと抵当権を設定する場合に支障が出ることもありますので、建物の新築登記と同時に土地地目変更登記を申請することをおすすめします。

登記記録の面積を実際に測量した面積に合わせたいのですが、どのような手続が必要ですか。

登記記録の面積と実際に測量した面積が相違している原因として、①当初から相違していた場合②河川や海に面した土地の一部が流失等の自然現象により相違した場合の二つが考えられます。

①の場合は、土地地積更正登記を申請し、②の場合は、土地地積変更登記を申請することになります。

いずれの登記を申請する場合にも、実際に測量した結果に基づいた地積測量図を法務局に提出します。そのため、仮に図面を紛失したとしても、いつでも法務局より図面を取得することができ、不動産を管理する上でも有効です。

相続が発生し、兄弟で土地を分筆してそれぞれ相続しようと思います。
兄弟が遠方に住んでいるため、私に一任されました。兄弟の委任を受けて、私一人で分筆登記ができますか。

土地の所有者がお亡くなりになられている際の分筆登記は、原則として相続人全員から申請しなければなりません。

ただし、相続人である兄弟からの委任状をもらって、相続人の一人から分筆登記を申請することはできます。
なお、例外的に、遺言書や遺産分割協議書で相続する人が明らかな場合は、その人のみでも分筆登記を申請することができます。

所有する宅地は二筆になおり、そのうち一筆は相続で、もう一筆は後から買い足しました。
後から買った土地の登記識別情報通知書を紛失してしまったのですが、このような場合、合筆できないのでしょうか。

合筆登記には登記識別情報（もしくは権利証）と、取得してから三ヶ月以内の申請人の印鑑証明書が必要になります。また、登記識別情報（もしくは権利証）は合筆する土地のいずれか一筆のものがあれば申請ができます。

もし登記識別情報（もしくは権利証）が全くない場合でも、①法務局による事前通知②土地家屋調査士に「本人確認情報」を作成してもらう③公証人の認証がある書面を添付する、いずれかの方法でも合筆登記は可能です。
詳しくはお問い合わせください。

私の土地とお隣の土地の境界が折れ曲がっており、お互いに利用するのに支障があります。
今回、これを直線とする合意ができたのですが、合意書があれば問題ありませんか。なにか手続が必要でしょうか。

お互いが合意したとおりに境界を直線にするためには土地分筆登記が必要です。
土地は一筆ごとに登記されていて、筆界で区画されています。お互いの合意があったとしても登記手続をとらなければ変更されません。

具体的には、①お互いの土地を測量し、それぞれ相手が利用することになる部分をそれぞれの土地から分筆します。②あなたが利用する部分とお隣が利用する部分とを、交換を原因としてそれぞれ所有権移転登記を行います。③その結果、それぞれの土地の筆界は直線となります。

例え合意書があったとしても、相続や売買によって所有者が代わると、合意当時の事情がうまく伝わらずにトラブルに発展する恐れもあります。トラブルを避けるためにも、合意ができたら速やかに土地分筆登記と所有権移転登記を申請されることをおすすめします。

親が所有する登記された居宅に接続して、子供が自己資金で居宅を新築しました。
子供の名義で登記したいのですが、どのような手続が必要ですか。

親の居宅と子供の建築した居宅が、構造上それぞれ独立していて、利用上も独立していれば区分建物として子供の名義で登記することは可能です。

しかし、親の居宅と子供の建築した居宅が、構造上一体化していて、独立した建物とみなすことができない場合は、建物全体を一個の建物とみて、増築部分も含めて親の建物となります。
ただ、増築部分の建築費用は子供が支出していますので、実務上、建築資金相当分を建物の共有持分とすることが一般的に行われています。

登記の手順としては、増築による建物の表題部変更登記をし、続いて所有権一部移転登記をして増築資金相当分を子供の名義にします。
あるいは先に所有権一部移転登記を申請したのち、増築による建物の表題部変更登記を申請するという方法もありますが、いずれにしても増築後の建物が親と子供の共有となります。

ケースバイケースで注意するべき点がございますので、ご相談いただきますようお願いいたします。

ピックアップ

お知らせ一覧